商品房漏水、渗水，购房人能否解除合同并收回购房款

2014年4月，江某与开发商签订《商品房买卖合同》，江某已按期全额支付购房款。按照双方约定，开发商应当在2016年6月30日前向江某交付该商品房。江某在查验房屋时发现屋面、墙面等存在诸多质量问题，降雨时多处出现不同程度的漏水、渗水。虽然开发商在原告的督促下进行了几次维修，但时至8月14日，下雨天房屋渗漏问题一直没有解决，江某对该房屋无法接收装修、正常居住使用。为此，江某诉至法院，请求依法判令解除双方签订的《商品房买卖合同》，开发商全额退还购房款及利息。另查明，案涉房屋已经通过了竣工验收，开发商在约定的交房日出具了约定的交房条件材料即《建设工程质量竣工验收意见书》及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

问：合同当事人是否可以约定解除权解除合同？

答：根据《合同法》第93条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”除非合同约定购房者有权以此为由拒绝接收房屋，否则江某以此诉请解除合同并返还购房款，无合同依据。

问：是否存在法定合同解除情形？

答：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”《合同法》第148条规定：“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。”本案中，案涉房屋已经取得《建设工程质量竣工验收意见书》，而通过竣工验收就是房屋符合设计质量标准的直接的、专业的证明。虽然存在漏水、渗水的瑕疵，因其一般不会影响江某对房屋的使用或购房合同目的的实现，亦不属于房屋主体结构质量不合格的法定情形，并未构成根本性违约。且开发商已经进行了维修，并明确表示在保修范围内继续进行维修。因此，江某诉请解除合同并返还购房款，无法律依据。

问：江某有何救济途径？

答：江某虽并无充分证据证明其所购买的房屋存在严重质量问题，但该房屋渗漏水的事实确实存在。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条第2款：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”的规定，江某可以请求开发商承担维修房屋等违约责任。

来源: 中国法院网