开发商逾期交房违约责任和瑕疵交付违约责任的区别

【基本案情】

　　2012年10月30日，王宇峰、王晓敏购买协信公司开发的商铺。双方在商品房买卖合同中约定，2014年4月30日前，协信公司应依照国家和地方人民政府的有关规定，将经分期综合验收合格的商铺交付使用。如未按期交房，逾期超60日，王宇峰、王晓敏要求继续履行的，合同继续履行，协信公司自2014年5月1日起至实际交付日止，按日承担已交付房款万分之二的违约金。根据合同附件一平面图所示，商品房买卖合同所涉商铺为两个独立空间，每个独立空间各安装两扇门。合同签订后，王宇峰、王晓敏共交房款4080960元。2014年4月21日协信公司向王宇峰、王晓敏邮寄收房通知。2014年4月23日案涉房屋通过竣工验收备案，同年4月29日无锡市新区建设环保局发布案涉房屋可交付使用的通知。后王宇峰、王晓敏未去办理房屋交接手续。2016年3月15日王宇峰、王晓敏发函协信公司，告知四间商铺仅安装两扇门，不符合约定标准，要求整改并承担逾期交房违约责任。协信公司收函后即整改，后双方于2016年7月1日办理房屋交接手续。

　　王宇峰、王晓敏向江苏省无锡市新吴区人民法院提起诉讼，请求判决协信公司承担逾期交房违约金（以4080960元为基数，自2014年4月30日起至实际交房之日止按日万分之二计算）。

【裁判要旨】

　　开发商按期交付的房屋具备合同约定的交付使用条件，但不具备约定其他情形的，属瑕疵交付不构成逾期交房，应承担瑕疵交付违约责任，而非逾期交房违约责任。

【评析】

1.协信公司瑕疵交付不构成逾期交房。商品房交付，是开发商履行商品房买卖合同的重要义务之一。开发商未按期交房，或虽在合同约定的交付日期内交房，但商品房不具备交付使用条件的，开发商应承担逾期交房违约责任。开发商在合同约定的交付日期内交房，但购房者有合理理由拒绝收房的，视为开发商未按期交房。此处“合理理由”应指房屋主体结构质量不合格或房屋质量问题严重影响正常居住使用。本案中，首先，协信公司已按约通知王宇峰、王晓敏收房。其次，2014年4月23日案涉房屋通过竣工验收备案，同年4月29日当地主管行政机关发布案涉房屋可交付使用的通知，依据合同约定，可以认定案涉房屋在合同约定的交付期限届满时具备交付使用条件。再次，王宇峰、王晓敏未去办理房屋交接手续无合理理由。王宇峰、王晓敏购买的是安装四扇门的两个商铺，协信公司交房时每个商铺仅安装一扇门，并不影响每个商铺的进出及独立使用，不属于房屋主体结构质量不合格或房屋质量问题严重影响正常使用的情形，可通过整改予以解决。王宇峰、王晓敏未办理房屋交接手续，无合理理由。综上，协信公司不构成逾期交房。

2.协信公司应承担与瑕疵交付相适应的违约责任。《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”本案中，协信公司虽不构成逾期交房，但其交付的房屋不符合约定的其他情形，应承担相应违约责任。协信公司已对案涉房屋整改完毕，且双方已完成交接，故法院应对协信公司造成的实际损失处理。关于损失的期间计算问题，2016年3月15日王宇峰、王晓敏发函后，协信公司即整改，2016年7月1日双方完成交接，故应认定2016年3月15日至7月1日为整改期间，协信公司应对该期间的损失予以赔偿。2014年5月1日至2016年3月14日，王宇峰、王晓敏无正当理由怠于交接，且对瑕疵交付未及时行使权利主张整改，该期间的损失应自行承担。关于赔偿标准及数额问题，王宇峰、王晓敏购买的系商铺，整改期间影响其使用收益，协信公司应对此期间的租金损失进行赔偿。本案中按合同约定计算的金额高于按日租金计算的金额，但协信公司自愿参照合同约定的标准赔偿，应予准许。

来源: 人民法院报