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借名购房合同效力之争

 

【内容摘要】

    借名购买商品房合同,在无其他合同无效事由的情况下,在司法实践中一般被认定为有效。在不涉及第三人利益的情况下,应当肯定借名人的房屋所有权人的地位。对于借名人要求确认其为房屋所有权人的诉讼请求,在其有证据证明的情况下法院应当予以支持。

【关键词】

借名购房 合同效力 所有权归属

【基本案情】

张某欲在某地购买一套商品房安家,但因为当地的限购政策,其暂时不具备在当地购房的资格,不能以自己的名义购买。张某于20143月找到好友王某,两人签订《协议书》约定,由王某以本人的名义代张某购买其指定的一套房屋并办理房产登记,全部购房资金由张某承担,但房屋所有权归张某所有。张某承诺事成之后将该房交由王某无偿使用两年时间,同时约定待张某取得购房资格之后,王某应当协助张某办理完成房屋过户手续。王某按照张某的指示,以其自身名义与某房地产公司签订《房屋买卖合同》,并办理完房产登记后,便依约入住该房屋。至201611月,张某已经取得在该地的购房资格,便联系王某商量房屋过户以及交接事宜,但王某此时却坚称该房屋房产证上记载的是他的名字,他才是房屋的所有权人,王某没有理由让其交房。

    张某就此与王某多次协商无果后,便持《协议书》、出资凭证、房产证等向法院起诉王某,于起诉书中要求法院判决确认该房屋所有权归其所有。而在王某的答辩状中,则认为其与张某签订的《协议书》因为违反法律法规而无效,而且其为该房屋房产证上登记的所有权人,对该房屋拥有所有权,据此要求法院驳回张某的诉讼请求。

【争议焦点】

1.该《协议书》是否有效?

2.张某抑或王某,谁才是该房屋的所有权人?

3.对于张某要求法院判决确认其为房屋所有权人的诉讼请求,法院是否应予支持?

【案件处理依据及结论】

一、该《协议书》是否有效?

首先,就该《协议书》性质而言,其应当属于司法实践中经常遇到的“借名买房”合同,其特点在于由借名人支付购房资金,而以出名人的名义签订房屋买卖合同以及办理房产登记,此种做法的原因通常在于借名人不具备购房资格。对于此类“借名买房”合同的效力,司法实践中根据合同的具体情形主要有两种做法:其一,对于借名购买经济适用房的合同,一般直接认定其无效。究其原因,一些法院判决认为其违反了政策、法规而无效,一些法院则认为其损害社会利益而无效,笔者赞同第二种观点。原因在于我国对经济适用房购买资格限制的规定多见于部门规章或者政府规章,对其违反并不构成对《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)52条第5法律、行政法规的强制性规定的违反,自然不能以此作为其无效的依据。而依第二种观点,其无效原因则在于经济适用房在性质上属于向中低收入家庭出售的具有社会保障性质的政策性住房,关系到一定的社会公共利益,若是允许不具备购房资格的人通过借名买房手段,来达到间接购买数量有限的经济适用房的目的,则无疑会损害社会上中低收入住房困难家庭的利益,因此持此种观点的法院在此类案件中多援引《合同法》52条第四项损害社会公共利益来认定合同无效。当然司法实践中也有个别法院判决认为,在符合一定条件的情况下,借名购买经济适用房的合同并不损害社会公共利益,因而认定其有效。

    其二,对于借名购买商品房的合同,在无其他导致合同无效因素的情况下,一般认定其为有效,无论其有无规避限购政策。至于为何判定其有效,这些法院在判决理由中只是简单地说明该合同内容为双发当事人真实的意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,所以有效。但在此其实有一个值得探讨的问题,即为规避限购政策而借名购买商品房的合同是否损害社会公共利益?限购政策一般是政府为了遏制房价上涨过快而采取的一项行政措施,在一定程度上也代表着某种公共利益,此时没有购房资格的人采取借名购房手段规避此项政策而购得房屋,难言对公共利益无损。就笔者观点而言,对于此类案件判断合同是否有效应具体案件具体分析,综合多种因素考量,如借名者的购房目的、是否具有购房资格、合同是否得到履行或者部分履行等,最终通过利益衡量来决定合同是否有效,而不宜一刀切。

    具体到本案当中,就张某与王某签订的借名购买商品房的《协议书》,在理论上是否有效尚存有一定的探讨空间,但单从一般的司法实践的角度而言,应当可以认定其为有效,而非如王某所主张因其违反法律法规而无效。

二、张某抑或王某,谁才是该房屋的所有权人?

根据《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)第9条和16条的规定,不动产物权的效力须经依法登记后方发生效力,不动产登记簿是物权归属和内容的根据,因此似乎就法律层面上而言,王某为该房屋的所有权人,因为该房产登记中记载的所有权人确为王某。然而若是仅凭登记就一味保护出名人王某的权利,而置该房屋实际出资人张某的权利于不顾,在利益衡量上则难免有失偏颇,毕竟在此案中王某并无任何值得法律保护的正当利益,而王某(张某?)却为取得该房屋所有权支付了相当的对价,出于公平正义的考量,张某此时更应该得到法律的保护。

    最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释一第2条规定:当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持,对此应当认为,不动产登记簿只是一种不动产物权的公示手段,其功能主要在于权利推定以及公示公信,并非始终代表着真实的权利状态。所谓权利推定,即推定登记簿上记载的权利主体为真实的权利人,但这并不代表着其就是真实的权利人;所谓公示公信,即保护因信赖登记而取得不动产物权的善意第三人,但在不涉及第三人的情况下也不存在信赖保护的问题。因此登记簿上所记载的物权效力并非是绝对的,真实的权利人可以通过举证来推翻登记簿所赋予的权利推定效力。

    因此,应当认为在不涉及第三人利益的情况下,法律应该以保护实际权利人为出发点,认定房屋为借名人即张某所有,作为登记权利人的王某不得对抗实际权利人张某;而在涉及第三人利益的情况下,此时法律则应该以保护交易秩序为出发点,肯定善意第三人的权利,实际权利人不得对抗善意第三人。

三、对于张某要求法院判决确认其为房屋所有权人的诉讼请求,法院是否应予支持?

对于张某要求法院判决确认其为房屋所有权人的诉讼请求,法院应当予以支持。而有相反观点认为,法院可以支持借名人的给付诉求,但不应当支持借名人的确权诉求,原因在于此种做法等于直接赋予当事人之间的债权约定以物权效力,如果法院仅凭张某与王某的《协议书》就判决该房屋所有权属于张某,则无异于视《物权法》第9条和16条于无物,违背了我国债权形式主义的不动产物权变动模式,而改采债权意思主义。因此必须严格执行登记生效主义,只要借名购买的房屋还没有登记到借名人名下,就不能承认实际出资人享有物权。

对于上述反对观点,笔者认为,首先,如前文所提到的,不动产登记簿只是一种不动产物权的公示手段,其功能主要在于权利推定以及公示公信,并非始终代表着真实的权利状态。其次,法院支持借名人的确权请求,并非如上述反对观点而言,意味着赋予当事人之间的债权约定以物权效力。对此正确的理解应该是:法院支持借名人的确权请求并非仅仅是依据当事人的约定,而是真实的物权状态本就如此。法院支持借名人的确权请求,是因为借名人确实为该不动产的真实权利人,确权判决的作用,在此体现为纠正登记簿上不正确的权利记载状态,而非赋予债权约定以物权效力。此处之所以会出现确权判决赋予债权约定以物权效力的假象,就在于当事人的约定与真实的物权状态重合了。

    因此,综上所述,张某有权依据《物权法》第33条以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释一第2条,请求法院确认其对该房屋的所有权。在张某有证据证明其请求的情况下,法院亦应当予以支持。对此,司法实践中亦有诸多例证。

【相关问题延伸】

1. 在司法实践中,一方当事人若主张其与他方当事人存在借名购房合同关系,须对此承担证明责任。若无直接证据(如本案中的协议书)证明当事人之间确实存在借名购房合同关系,也可以通过提供其他间接证据加以证明,如汇款凭证、借名人对系争房屋占有使用的事实、借名人持有房产证书的事实以及有关合同、协议等证据。若是有关证据不足,在案件事实存在争议的情况下,则可能会被法院认定为借款购房而非借名购房。

2. 借名购买商品房合同虽然在司法实践中被许多法院认定为有效,但是对于借名人而言其中亦存在非常大的风险,如出名人在借名人不知情的情况下将该房屋转让给第三人等。而且此等行为不论其目的为何,其规避有关政策、规章本身就在一定程度上有违诚实信用原则,容易受到不利的法律评价,因此一些法院在承认其有效的同时亦对此等行为提出批评。所以为安全稳妥起见,建议尽量勿借名购房。

【相关法律法规】

1.《中华人民共和国合同法》第52条:有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

2.《中华人民共和国物权法》第9条第1款:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。

3.《中华人民共和国物权法》第16条:不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。

4.《中华人民共和国物权法》第33条:因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利。

 

 

来源:华政研究生法律援助中心微信公众号

 

 

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