房屋买卖合同纠纷

【内容摘要】

    夫妻与两个儿子协商达成购买公有住房的协议，并约定份额为丈夫和其中一个儿子各占二分之一。约定的所有权人承诺，保障妻子的居住权利。妻子死亡后，约定的所有权人将房屋以低价卖给了另外一个儿子。现女儿欲主张其有权继承母亲的遗产，即居住权利和房屋份额，而所有权人未经其同意将涉诉房屋卖给了另外一儿子，属于无权处分。

【关键词】

房屋买卖     居住权     夫妻共同财产

【基本案情】

张甲和刘乙是夫妻,张丙、张丁和张戊系张甲和刘乙的三位子女。2004年10月17日，张甲、刘乙、张丙、张丁协商达成一份《职工家庭购买公有住房协议书》，约定涉诉房屋承租人或受配人为张甲，经本户同住成年人协商一致，同意购买涉诉房屋，并确定为张甲、张丙共有，份额各占一半。约定的所有权人承诺，保障刘乙的居住权利。承租人、受配人、同住成年人均在落款处签名或盖章予以确认。2009年12月9日，刘乙死亡。2009年12月25日，张甲、张丙作为出卖人将涉诉房屋转让给买受人张丁，双方签订了《上海市房地产买卖合同》，约定房屋转让价格为30万元，并办理了过户登记。后张甲死亡。现在张戊认为张甲、张丙与张丁签订的房屋买卖合同侵犯了其对刘乙所享有的居住权利及应有份额的继承权利而无效，故前来咨询。

【争议焦点】

1.居住权约定是否有效？若有效，是否可以继承？

2.刘乙是否对涉案房屋享有份额？若有份额，张戊是否可以继承？

3.房屋买卖合同是否有效？

【案情处理依据及结论】

一、居住权约定是否有效？若有效，是否可以继承？

    居住权，简而言之，就是居住在他人所有的房屋内的物权性权利。由于现行《物权法》未将居住权作为一种物权性权利纳入其中，故在我国，根据物权法定原则，所谓约定的“居住权”都不是物权性权利，仅能作为一种在当事人之间约定的债权进行处理。并且由于居住权约定具有很强的人身性，即使将居住权纳入法典的国家也明确规定居住权不可以继承，故根据房屋所有权人与居住权人的意思表示，居住权随着居住权人的死亡而自动消灭，不可继承。因此，本案中，居住权约定有效，但由于刘乙已经死亡，故居住权消灭，张戊不可主张继承该居住权。

二、刘乙是否对涉案房屋享有份额？

首先，由于涉案房屋属于职工家庭购买公有住房的情况，故根据《上海市人民政府关于出售公有住房的暂行办法》第十条之规定，由购房者获得全部产权。本案出资人为张甲和张丙，故购房者为张甲和张丙，由他们共同享有房屋产权。虽然刘乙作为涉讼房屋的成年同住人，具备成为房屋权利人的资格，但其在购买涉讼房屋时，未主张房屋的所有权，对涉讼房屋所有权归属登记在张甲、张丙名下无异议。刘乙过世前，其也从未主张要成为涉讼房屋的权利人。因此，刘乙以具体的行为表达了其放弃成为涉讼房屋权利人的意思，仅主张在房屋中的居住权，故刘乙在涉讼房屋内不具有所有权的相关权利。

    其次，由于张甲取得涉案房屋一半的产权，刘乙可否基于其与张甲之间的婚姻关系而取得四分之一的产权？根据《婚姻法》第十七条之规定，张甲取得该房屋产权的二分之一是在张甲与刘乙婚姻关系存续期间，符合夫妻共同财产的定义。根据《婚姻法》第19条之规定，若夫妻约定财产分别所有，应当采取书面形式。而本案中，当事人张甲和刘乙之间并没有该房屋份额只属于张甲一人的约定。虽然刘乙在购买该公房时未主张产权，但其可基于婚姻关系取得张甲所享有的二分之一的产权的一半，即四分之一的产权。

     最后，刘乙死亡之后，未留下遗嘱，故按照《继承法》第十条之规定，张甲、张丙、张丁、张戊共同继承刘乙的房产份额，各占涉诉房屋的十六分之一。由于张丁明知张甲和张乙对于属于张戊的十六分之一的份额无处分权，故不构成善意，且本案房屋购买价格也远远低于市价。故根据《物权法》第106条之规定，张丁不构成善意取得。张戊仍享有该房屋十六分之一的份额。但是张甲和张丙对于属于自己的份额享有处分权，该部分处分行为完全有效。由此可知，该房屋目前的份额分布情况是张丁享有十六分之十五的份额，张戊享有十六分之一的份额。

三、房屋买卖合同是否有效？

    由于张戊取得涉诉房屋十六分之一的产权，现张甲与张丙将该房屋出售给张丁，而张甲与张丙不享有该房屋全部的产权，其对属于张戊的十六分之一的份额不具有处分权，属于无权处分。但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条[1]之规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此即使张甲和张丙对该房屋没有处分权，其对与张丁之间的买卖合同仍属有效。

【相关法律法规】

   《物权法》第五条：“物权的种类和内容，由法律规定。”

   《上海市人民政府关于出售公有住房的暂行办法》第十条：“按成本价购买的公有住房，购房者拥有全部房屋产权。但购房款未付清或购房后未住满五年的，该房屋不得出售、出租和转让；在此期间，购房者需要转让该住房的，可退还给原出售人，其购房款按退房当年确定出售公有住房的成本价重新计算后，由出售人退还购房人。购房款已付清并购房后己住满五年的，其住房可进入房产市场出售、出租和转让，收益归己，但须按规定补交土地出让金和有关税费，该住户今后的住房由自己从房产市场上获得。”

    《婚姻法》第十七条：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：

　（一）工资、奖金；

　（二）生产、经营的收益；

　（三）知识产权的收益；

 （四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；

　（五）其他应当归共同所有的财产。

夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”

    《婚姻法》第十九条规定：“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。”

     第十条：【继承人范围及继承顺序】遗产按照下列顺序继承：

　　第一顺序：配偶、子女、父母。

　　第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

　　继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。

　　本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。

　　本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。

　　本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。

     第一百零六条：【善意取得】无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

　　（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

　　（二）以合理的价格转让；

　　（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

　　受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

　　当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”

来源：华政研究生法律援助中心