实际与宣传不符的房屋买卖之解除权适用

【基本案情】

2014年2月，张某（买受人）看中宣传册中载明的具体房型、图形位置的介绍，在向甲公司就相关内容的咨询确认后，与甲公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》且张某已付清房款。

2015年6月，交房时，张某发现房型和宣传资料以及双方的购房合同载明的房型图户型一致，但现实际格局与宣传册的图形位置相反。经协商，甲公司仍然拒绝提供朝向相符的房屋。

张某认为：甲公司实际交付的房屋布局方位与合同及房型图不一致，故主张无法实现合同目的，甲公司已构成根本性违约。遂诉请判令解除双方签订的商品房买卖合同。

【关键词】商品房买卖 合同目的落空 解除权 要约

【争议焦点】

1.宣传资料上载明的信息是否为要约，构成合同内容？

2.本案中宣传资料所载明内容和实际情况不符时，是否构成合同目的的根本落空？

3.对于张某要求法院判决确认其为房屋所有权人的诉讼请求，法院是否应予支持？

【案件处理依据及结论】

司法实务上，宣传资料信息成为合同内容，和实际情况不一致时，是否构成合同内容，是否影响合同目的的落空持有不同的观点。本文通过“宣传资料”、“商品房买卖合同”、“根本违约”、“合同目的落空”等字段检索了2012-2017年14个生效判决，并选择了4个典型案件，进行如下梳理：

一．  宣传资料上载明的信息是否为合同内容？

对宣传资料内容效力问题主要规定在《中华人民共和国合同法》第15条（以下简称《合同法》）和最高人民法院颁布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条中。《合同法》第15条中明确规定，宣传资料一般原则上属于要约邀请，但如果其内容符合要约规定，可视为要约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。另外，合同解释的法律依据即为《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款的规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”

结合相关规定、解释和上表部分地区的法院裁判，笔者认为判断宣传资料上载明的信息是否为合同要约内容，应首先看合同条款有无排除事由，即约定广告单非为交房之依据，仅供参考之用。那么该排除规定将宣传资料仅视做要约邀请。有买受人主张开发商通过格式条款免除自己的责任而加重购房人的责任，而请求法院判定该排除规定无效，而法院则认为若相关条款已经通过黑体字加粗或加大字号等方式提醒购房人注意，则该排除条款有效。其次，根据商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体性和商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响两方面，基于诚实信用原则、合同缔约目的、交易习惯等综合考虑。即需满足如下条件：（1）描述的商品房及相关设施在开发商规划的范围内；该规划范围可以规划局批准的规划设计图纸为参考（2）宣传内容具体确定，有符合要约受拘束之意思表示，且排除宣传手册中一些关于规划范围内或者范围外设施的渲染性、笼统抽象、模棱两可的表述，比如：超级大的游泳池、超豪华花园、贵族品质、轻奢风格，或含有约、近等文字；而若宣传资料写明具体的建设面积、时间、方位、结构、型号等数字标记或文字表述，具有明晰的衡量和评估标准的，可以被认定为具体明确，构成要约。对相关设施，具体指：基础设施和配套设施。前者包括供暖、供电、供水、小区内景观和道路、停车场等。后者则包括商品房规划范围内的配套设施，如商业、服务业、医疗、教育和公共交通等配套设施。 （3）该宣传内容对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，而对于重大影响认定往往根据事实和证据判断，由买受人主张宣传资料符合要约的要件，并根据举证责任规则，由买受人承担证据不足或证明力弱等不利后果。一般法院认为像喷泉水池等并非满足购房者特定心理需求或者住房使用目的，对该类景观描述不会实质性影响购房人做出买房决策和判断，故而该宣传内容对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定不存在重大影响。

从实证分析角度，仅从浙江法院判决来看，总体上法院一般会将宣传资料作认定为要约邀请，例外情形视为要约。

具体到本案中，宣传册对房型和方向进行具体明确的介绍，具有一经承诺即受拘束的意旨，已符合要约要件。从购买者角度，买受人对房型和房屋朝向的选择是促成其缔约的决定性因素，非该户型和朝向的房屋，买受人均不愿意购买，故其购买的目的即在于房屋走向和户型的居住使用需求，该因素对房屋买卖合同之订立存在重大影响。从价格角度，户型大小和朝向的不同也会导致房屋价格产生重大差异。且就户型和朝向，双方曾进行过协商，甲公司也确认过其提供的条件满足宣传册载明的内容，是张某购买符合朝向的房屋合理信赖的依据，依诚实信用原则，甲公司应当依照合同和宣传册内容，如实履行。故宣传册载明具体的房型和房屋朝向信息构成要约，为合同的内容。

二．  本案中合同目的是否落空？

根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项规定明确规定了当事人可以单方解除合同的条件：“一方迟延履行债务或存在违约行为导致合同目的无法实现的”。

在承认宣传资料为合同内容前提下，就本案是否满足合同目的落空问题，也存在两种意见分歧：

其一，就一般大众而言，购买商品房的目的分为居住、投资、孩子就学等，张某对案涉房屋的质量、面积、小区配套设施等均未提出异议，故所交付的房屋并不影响投资、就学等合同目的。

对于日常居住，房间布局是否合理、朝阳房间的数量、光照时间等影响居住质量的因素为购房人首要考虑之问题，现本案交付房屋的格局、朝阳房间数量、阳台进深等与房型图、合同附件图一致，仅存在方向的反差，并不影响买受人居住目的，不构成合同目的之落空。

其二认为：本案构成合同目的落空。合同目的包括客观目的和主观目的。客观目的即典型交易目的，当事人购房的客观目的在于取得房屋所有权并用于居住、孩子入学、投资等，影响合同客观目的实现的因素有房屋位置、面积、楼层、采光、质量、小区配套设施等，客观目的可通过社会大众的普通认知标准予以判断。主观目的为某些特定情况下当事人的动机和本意。

一般而言，《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项中的合同目的不包括主观目的，但当事人将特定的主观目的作为合同的条件或成交的基础，则该特定的主观目的客观化，属于《中华人民共和国合同法》第九十四条的规制范围。

笔者比较倾向第二种意见，虽然从一般人居住角度，房型和房屋走向对居住目的影响不大，但本案买受人却对这两个要素有特别偏好，更甚者，以达到基于此而缔约的程度，故判断是否对缔约产生重大影响和缔约目的应个案考虑，而非以一般人的标准统一化衡量。此外，买受人对于该类偏好之主观目的已经被客观合同化，宣传册载明的内容作为合同内容的一部分，已经将当事人特定的主观目的作为合同的条件或成交的基础，故在此类特定客观化情形下，应当尊重买受人的购买目的和内心真意，在甲公司拒绝提供该朝向户型时，本案合同的目的根本落空，无法实现。

三．  对于张某要求法院判决确认其为房屋所有权人的诉讼请求，法院是否应予支持？

张某的诉讼请求应当支持。首先，该宣传册就房型和房屋朝向具体明确的介绍构成要约，构成双方合同约定的内容。其一，甲公司并未在合同中写明排除事由，即约定广告单非为交房之依据，仅供参考之用。其二，根据商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体性和商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响两方面，基于诚实信用原则、合同缔约目的、交易习惯等综合考虑。宣传册对房型和方向进行具体明确的介绍，具有一经承诺即受拘束的意旨，从购买者角度，买受人对房型和房屋朝向的选择是其促成其缔约的决定性因素，该因素对房屋买卖合同之订立存在重大影响。从价格角度，户型大小和朝向的不同也会导致房屋价格产生重大差异。且就户型和朝向，双方曾进行过协商，甲公司也确认过其提供的条件满足宣传册载明的内容，是张某购买符合朝向的房屋合理信赖的依据，依诚实信用原则，甲公司应当依照合同和宣传册内容，如实履行。

根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。该条赋予合同目的不能实现时非违约方的法定解除权，案涉房屋内部布局左右相反导致合同目的不能实现，其有权解除购房合同。甲公司未如约履行交付相同朝向的房屋，且拒绝履行，导致合同目的落空满足买受人行使单方解除权条件。宣传册载明的内容作为合同内容的一部分，已经将当事人特定的主观目的作为合同的条件或成交的基础，故在此类特定客观化情形应个案考虑。

且对于房屋内部左右布局明确约定并作为特定的合同目的，并不违反法律、行政法规的禁止性规定，亦未侵害第三人权益，属于当事人意思自治的范畴，法律尊重和保护个体通过自身价值判断自由选择合适房屋的合法权利。

综上，张某有权主张甲公司已构成根本性违约，单方解除《商品房买卖合同》。

【相关问题延伸】

1.在司法实践中，一方当事人若主张宣传册内容构成合同内容，须对此承担证明责任。若是有关证据不足，在案件事实存在争议的情况下，则可能会被法院认定不构成合同内容，要约人对此不受约束。此外，如果只是约定开发商提供在项目房屋附近高尔夫球场VIP会员福利奖券，开发商并非该高尔夫球场的产权人，该球场也不在开发的商品房开发规划范围内，若该球场因城建需要被拆除，该情形不符合合同目的落空的要件，法院仍以一般居住使用为房屋买卖合同的目的。原告已经实现使用房屋并取得房屋所有权的根本目的。高尔夫球场因被取缔未能使用，不影响合同的继续履行。

2.虽然当事人将特定的主观目的作为合同的条件或成交的基础，则该特定的主观目的客观化，属于《中华人民共和国合同法》第九十四条的规制范围的观点已被法院认可，但在司法实践中若无法将主观目的形成客观化合同条款，像仅因看中宣传册宣传信息，而合同未约定情形亦存在非常大的风险，法院很可能因当事人所提供的证据不足以证明系争房的缺失对商品房预售合同的订立以及房屋价格等有重大影响，或宣传资料并无要约人受拘束的意思表示，没有达到明确具体的标准而驳回当事人的诉讼请求。所以为安全稳妥起见，建议在订立房屋买卖合同中尽量写明买受人购房需求信息，包括宣传册信息以及相关的违约赔偿规定。

【相关案例及参考文献】

1. 宁波市中级人民法院（2015）浙甬民二终字第725号判决书。

2. 温州市中级人民法院（2015）浙温民终字第1330号判决书。宁波市中级人民法院（2008）甬民二（一）终第字36号判决书。

3.嘉兴市中级人民法院（2015）浙嘉民终字第265号判决书。

4.湖州市中级人民法院（2015）浙湖民终字第457号判决书。

5.《销售过程中宣传资料效力的实证分析－以商品房销售为例》，王钦徐琼，黄博，《中国商论》，2018年7月期。

来源：华政研究生法律援助中心公众号