物业纠纷诱因多样有理无理依法判定

物业服务已成广大居民生活中不可或缺的一部分，随之而来的是物业纠纷也在日益增多，而且此类纠纷可谓五花八门，尤其是一些居民自认为“有理”的纠纷，经过法院的裁决，才知道自己理亏。

问：业主未与前期物业公司签订物业服务合同，是否需要缴纳物业费？

答：开发商有权选择物业服务公司进行前期物业服务，并且业主在购买房屋时与开发商签订的商品房买卖合同中已经约定有前期物业服务的事项。所以业主在签订了购房合同后实际上就是认可了开发商订立的前期物业服务合同。物业服务企业应按照合同向全体业主和房屋的使用人提供物业服务；全体业主和房屋的使用人为受益人，均应当对履行该合同承担相应的责任。尽管业主没有直接参与到前期物业服务合同的签订中，但业主必须受前期物业服务合同的约束，仍需缴纳约定金额的物业费。

问：房屋存在质量问题是否可以作为拒缴物业费的理由？

答：物业公司与地产开发公司在法律上为两个独立的责任主体。一般情况下，房屋的主体结构的质保期为5年，门窗等质保期为2年，在质保期内要向地产开发公司主张相应权益，物业公司仅对签订的《物业服务合同》履行过程中存在的严重瑕疵及违约行为承担责任。对因房屋质量问题作为拒缴物业费的理由，法院不予支持。

因物业费中所包含维修费专指房屋公共部位小修和日常养护费用，对于房屋质保期内发生的房屋质量问题，应由开发商负责处理，超过房屋质保期出现的质量问题以及中修、大修及更换主要部件等费用，应通过业主委员会启动维修基金予以列支。

问：业主可否以物业公司在物业服务过程中存在违约行为为由拒绝缴纳物业费？

答：物业服务合同是指物业服务企业与开发建设单位或业主委员会订立的，规定由物业服务企业提供对房屋及配套设备、设施及相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。物业公司为业主提供物业服务的同时有权利依照约定收取物业费，业主不按时交纳物业费系违约行为。

若业主认为物业公司没有尽到物业服务责任，自身权利被侵犯，应当由适合法律主体，即业主委员会另寻法律途径解决。

来源: 法制日报