司法拍卖房产，你真的赚了吗？
    司法拍卖房因具备免佣金、低起价等因素，吸引了不少“淘房客”。越来越多的市民也因此进入该渠道，意欲买更便宜的房子。但在实际操作过程中，很多人对司法网拍流程并不十分熟悉，吃了不少亏。下面简单介绍一下，相应的流程及买到的房产所付出的额外费用，为大家感性购房时提供理性的知识。
    一、司法拍卖流程
    1、前期须知
  首先在淘宝网上要有登录账号和支付宝账号，将银行卡与支付宝账号连接好，银行卡开通网银功能，或者支付宝账号有充足的支付保证金金额。建议使用IE或者360浏览器，因为它们在拍卖出价环节价格刷新方面比较稳定。
  用淘宝账号登录后，进入司法房产拍卖网页，点击你要拍卖的房产网页后，需要注意的是要看清楚“拍卖须知”和“拍卖公告”二项(这两项有该房产的详细信息和注意事项)。还需注意和理解的是另一红圈部分“保留价”一项，即这套房产设有保留价格，对外保密价格，只有拍卖价格达到保留价或超过才能成交。通常，保留价与起拍价差距不会很大，甚至出现过同一价格的情况；另一成交条件是房产参与的竞拍人必须是二人以上(含二人)，如果只有一个人出价，即使达到保留价，也属于不符合司法拍卖规则，也会以流拍处理。
  2、怎样报名  
    点击“报名交保证金”一项，跳转至“司法拍卖报名”页面，核对保证金信息后，认真填写竞买人身份信息，必须是真实信息，竞买成功后，到法院办理手续时会核对买受人资料。如若竞买成功，此保证金将会直接抵扣拍卖款，若未竞买成功则会在一个工作日解冻。
  3、保证金怎么缴？
  填好相关信息，勾选“我已阅读并同意”选项后，点击“确认并缴纳保证金”按钮，跳转至支付宝付款页面，可以用账户余额支付，也可以选择储蓄卡和信用卡支付，这里介绍储蓄卡的网银支付方法，点选储蓄卡，选择银行，点击下一步，跳转至储蓄卡网银支付页面。
  4、网银支付
  由于各个银行网银页面各有不同，但操作与各银行网银支付操作流程类似，现以兴业银行为例，输入卡号或网银账号，点击下一步，插入网银盾，输入密码，点击确认，支付成功后就会看到冻结金额的页面。
  5、如何参与拍卖
  交付好保证金后，在规定竞拍时间内，网页中原先的“报名交保证金”一项已经改为“出价”，红圈部分为竞买号，也就是拍卖代号，每次点击“出价”按钮， “出价”框里就会出现你的竞拍价。当然，点击出价框右侧的上下箭头，是可以按加价幅度额的倍数出价的。拍卖基本都设有延时出价功能，在拍卖活动结束前，最后2分钟如果有竞买人出价，将自动延迟5分钟，直至无人出价为止。
  6、竞拍成功后怎么操作
  如若竞拍成功，此房产你就是买受人，页面会提醒拍卖成功，阿里旺旺也会发送提醒你交易成功的信息，接下去，在规定时间之前，带有效身份证件到法院办理房产后续手续。
  线下基本流程是到法院缴纳余款、法院解押、房产过户等，为期约为一个月。
    二、拍卖房产是否需要交税
  据了解，通过司法拍卖的房子在办理产权手续时，买卖双方最高得付11.6%的相关税费，如果是二次过户的房源，税收则更高(一般还要加3%)。根据规定，住房面积在90平方米以下的普通住宅，通过司法程序获得，买方要出3%的契税(若是唯一一套房，按1%收取)；面积在90平方米以上144平方米以下的普通住宅，家庭唯一住房，买方付1.5%的契税，非家庭唯一住房，要交3%的契税；面积在144平方米以上的非普通住宅(含别墅)，买方交3%的契税。
  卖方要付的是营业税和个人所得税，居住5年以上的住宅，如果卖方属于唯一一套房，只要交3%的个人所得税，免交5.6%的营业税；居住5年以内的房产，卖方要交3%的个人所得税和5.6%的营业税。
  目前通过司法程序拍卖的房子往往面积较大，通常在144平方米以上，而对购房者来说也多属于二套以上房产，这样要出的税费往往也是最高的。因此，通过司法程序进行购房时一定要对相关的额外费用有了充分了解，以防想图便宜却吃了大亏。
    三、拍卖房产是否适用“限购令”
    关于拍卖房产是否适用“限购令”实践中并未得到统一，主要的说法如下：
    1、司法拍卖的住房受“限购令”影响。目前只有通过判决书形式的抵债房产交易过户不受“限购令”影响。因此无论是以变现财产为目的司法强制拍卖还是社会委托拍卖都适用于“限购令”。虽然上海市司法拍卖的住房是否适用“限购令”目前没有明确，何时明确也无时间表，作为购房人应谨慎从事，避免因政策不明朗所产生的风险；   
    2、司法拍卖的住房不受“限购令”影响，拥有2套及以上的上海家庭仍可通过司法拍卖途径新购住宅。
    如果司法拍卖的房产不受“限购令”的影响，那么在实践中是否会重新掀起购房热；但若其适用“限购令”的话，对当下起步的司法拍卖是否会受到其冲击，并打击通过司法程序购买房产者的积极性，这个问题值得在实践中进行度的把握与处理。
   （以上内容来自于温州商报）